Erfpacht als vorm van maatschappelijk risicomanagement?
Nederland kent op dit moment een woningtekort van circa 300.000 woningen en de planning is dat er in totaal nog circa 1 miljoen huizen bij zouden moeten komen. Tegelijkertijd is er onzekerheid over de bevolkingsontwikkeling: gaat die echt groeien of blijft die min of meer stabiel? Ook is er onduidelijkheid over het vraagstuk van kwalitatieve woningbehoefte: eengezinswoningen, meergezinswoningen, levensloop bestemming, groter of kleiner? Kortom veel onduidelijkheid op de woningmarkt. Bovendien is er een breder vraagstuk rondom grondgebruik: ook landbouw en bedrijven vragen ruimte. Klassiek bouwen betekent voor de lange termijn bouwen. Dat betekent dat wanneer de ruimte eenmaal is bezet het moeilijk is om te herstructureren, ook wanneer er duidelijk sprake lijkt te zijn van structurele leegstand of niet passend aanbod. Bij flexibeler bouwen is herstructurering in theorie wel mogelijk, maar dat veronderstelt wel dat er dan sprake is van een gelijkwaardig verdienmodel voor het onderliggende grondgebruik: grond teruggeven aan de natuur is voor een private eigenaar een verliesgevende aangelegenheid. Dat geldt al voor agrarische grond, maar des te meer voor grond waar een bestemming voor bebouwing op ligt omdat voor die grond de prijzen wezenlijk hoger liggen dan voor landbouwgrond. Hier zit het verdienmodel van de projectontwikkelaars. In theorie hebben gemeenten via de wet voorkeursrecht gemeenten de mogelijkheid om het eerste recht van koop voor een bepaald gebied vast te leggen. Het huidige grondbeleid van gemeenten is veelal passief en faciliterend waardoor er alle ruimte is voor de markt om strategische grondposities op te kopen en zo een sterke onderhandelingspositie richting gemeente maar ook potentiële kopers zijn daarmee afhankelijk van die partijen. Continue reading…
