Weg met de IRR

Herkent u dat? Het project voldoet aan de doelstellingen, maar de IRR (Internal Rate of Return) uit het investeringsstatuut wordt niet gehaald. Toch keuren we het besluit goed. De Raad van Commissarissen zit te schuifelen op z’n stoel, de controller is kritisch. Maar het is goed voor de bewoners en met de gemeente hebben we afspraken gemaakt, dus we moeten nu wel doorzetten. Bij het volgende project moet het dan wel goedgemaakt worden. Gegeven de hoge bouwkosten en de druk op de betaalbaarheid gaat dat natuurlijk niet lukken. Gaat de corporatie eraan failliet? Nee dat niet, maar op termijn wordt misschien wel het vermogen uitgehold. Hoewel de waardestijging weer veel goed maakt. Is er een andere manier? Ik denk het wel.

Twee belangrijke kengetallen: de ICR en de LTV. Pas dat toe op de investeringen. Maximaal 75% van de investeringen in een jaar financieren met vreemd vermogen en het exploitatieresultaat in het eerste jaar na de investering moet minimaal twee keer zo hoog zijn als de rentelast op de investering. Maak hiervoor bij groot onderhoud en renovatie onderscheid tussen investeringen en onderhoud (aan definities wordt gewerkt). Geen discussie over beleidswaarde of marktwaarde en rekenregels van Aw/WSW. Deze methodiek is makkelijk uit te leggen en toe te passen omdat het refereert aan een externe norm.