Aleksandra Podwapinska & Michel Klompmaker
Op donderdag 17 september werd het derde RiskCongres Lokaal Bestuur georganiseerd in het Provinciehuis te Utrecht. Het hoofdthema was “Bestuurlijke risico’s rond het thema klimaat en de verzakking van vastgoed”. Naast de heersende COVID-19 crisis zijn er nog andere belangrijke problemen die opgepakt zouden moeten worden. Eén van die problemen is het gevolg van de klimaatverandering met indirecte impact op het milieu, het grondwaterpeil en dus ook op vastgoed, waarbij vooral de fundering in beeld komt. De berekeningen van het van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF), komen uit op circa 1 miljoen woningen in Nederland waarvoor dit geldt. Ook het huis van de eerstgenoemde redactrice van dit artikel, Aleksandra, dat ze samen met haar man een paar jaar geleden gekocht heeft in Assendelft in de regio Zaanstad, staat in een risicogebied en dus trok het onderwerp haar bijzondere aandacht. Hier volgt het verslag van de lunchworkshop, met als titel “Grip op onzekerheid bij funderingsrisico”, die werd verzorgd door medewerkers van Momentum Technologies en Arcadis.
Op het podium voor de lunchworkshop “Grip op onzekerheid bij funderingsrisico” stonden Dree Op ‘t Veld, inmiddels twintig jaar directeur van Momentum Technologies en Erik Beurskens, mee verantwoordelijk voor de inhoudelijke kwaliteit van de door Momentum Technologies ontwikkelde modellen en waarderingssystemen. Waar het gaat om de kosten van een betere fundering of sloop en nieuwbouw kwam Tobias Wind aan het woord, werkzaam bij Arcadis. Arcadis, Momentum Technologies en Meso Onderzoek (onafhankelijk adviesbureau voor de vastgoedmarkt en vastgoedfinanciering) werken samen aan verschillende projecten. De oprichter van Meso Onderzoek, Martijn de Jong-Tennekes zat ook in de zaal en nam actief deel aan de discussies die tijdens deze lunchworkshop ontstonden. De funderingsproblemen van oudere huizen in Nederland kwamen aan de orde en de methoden waarop deze aangepakt en gefinancierd kunnen worden. De omvang van het probleem werd duidelijk aan de hand van de overzichtskaart van KCAF met het funderingsrisico per gemeente. Gemeenten in heel Nederland kennen woningen met een stevig funderingsrisico. Veel woningen gebouwd voor 1970 worden erdoor geplaagd. Naar schatting gaat het in totaal om 1 miljoen woningen. Centraal in de presentatie stond de vraag: wat te doen in geval van een verhoogd funderingsrisico? Wat kost herstel of nieuwbouw en zijn die kosten voor particulieren en corporaties goed te maken door een hogere marktwaarde?
Het voorbeeld uit Rotterdam
Als concreet voorbeeld werd het probleem van het verzakken van de oude huizen in “Het Oude Noorden” van Rotterdam besproken. Informatie van KCAF bood inzicht in de situatie rondom het Pijnackerplein in “het Oude Noorden”. Het gaat daar om woningen gebouwd voor 1900, op houten palen, waarvan de helft een redelijke tot slechte fundering kent. Naast corporatiebezit zijn veel van de woningen koopwoningen, die door de eigenaar bewoond worden. Circa een kwart van de woningen zakt meer dan 2 mm per jaar. Voor de bewoners van zo’n huis is het risico op schade groot. De eigenaar van zo’n woning, ongeacht of dat nu een corporatie of de bewoner is – heeft maar een paar alternatieven. De daling is onvermijdelijk en voor de eigenaar niet te beheersen. Accepteren en niets doen is evenmin een echte optie. Blijft over het risico overdragen door de woning te verkopen of het risico vermijden/aanpakken door het herstel van de fundering of nieuwbouw. Tobias Wind gaf inzicht in de kosten van het herstel van de fundering voor panden in “Het Oude Noorden” en de kosten van sloop en nieuwbouw. De kosten voor funderingsherstel aan woningen kennen een grote bandbreedte. In de markt circuleert een bedrag van gemiddeld 80.000 euro per woning. Er zijn kleine woningen waarbij de kosten 50.000 zijn. De kosten bij dit voorbeeld, grotere panden met beneden- en bovenwoning, bedragen tussen 100.000 en 170.000 euro. De kosten van sloop/nieuwbouw worden geschat op een bedrag tussen de 450.000 en de 550.000 euro per pand (met beneden en bovenwoning). Of deze investeringsbedragen voor een corporatie uit kunnen hangt ervan af hoe deze kosten nu zich verhouden tot alle huuropbrengsten over de resterende levensduur verdisconteerd naar vandaag. Het effect van de hogere kosten drukt zich uit in een lagere waarde van de woning voor de corporatie: die komt meer dan 100.000 euro lager uit dan voor eenzelfde woning zonder funderingsprobleem en een waarde van 380.000 euro. Sloop en nieuwbouw kan zeker niet uit. De waarde van de woning wordt negatief. De beschikbare berekeningen brachten Erik Beurskens in een reactie op een vraag van Paulus Jansen tot de slotsom: “echt perspectief is er wanneer het funderingsherstel gepaard kan gaan met het scheppen van een extra laag en woning bovenop een bestaande beneden/bovenwoning of portiekflat, zeker wanneer een blok woningen in zijn geheel aangepakt kan worden”. Het laatste drukt de kosten per woning ingrijpend.
Overdragen van het risico door verkoop van de woning aan de huurder of een nieuwe bewoner is een ander verhaal. Het gaat dan niet om de huuropbrengsten, maar de verkoopprijs bij vrije verkoop. Uit analyseresultaten van Momentum Technologies blijkt dat niet duidelijk is of het funderingsrisico in “Het Oude Noorden” in de verkoopprijzen tot uitdrukking komt. Het zou goed kunnen zijn dat dit nog niet, of hooguit beperkt het geval is. De marktwaarde van een kenmerkende, grotere tussenwoning aan het Pijnackerplein (drie verdiepingen plus kelder) per 1 juli 2020 wordt geschat op iets meer dan 500.000 euro. Een hoog bedrag. Door Momentum Technologies wordt samen met KCAF gewerkt aan een nadere analyse die erop gericht is om te achterhalen of en in hoeverre het funderingsrisico effect heeft op de verkoopprijzen en dus de marktwaarde. Zo gauw de resultaten bekend zijn worden deze natuurlijk gepubliceerd.
Wat te doen als je de verzakking van je huis pas ontdekt hebt?
De bovenstaande vraag lokte een boeiende discussie uit en inderdaad wat moet je doen als je net ontdekt hebt dat je woning aan het verzakken is? Als huurder kun je terugvallen op de corporatie, die zal zorgen voor een oplossing. Maar wat doe je als eigenaar bewoner. Ga je direct beginnen met het herstel of wacht je misschien nog zo’n vijftien jaar om eventueel te kunnen rekenen op extra financiering vanuit je gemeente of vanuit een speciaal fonds? Of besluit je om het huis te slopen en te investeren in een nieuwbouwwoning? Vragen die trouwens ook spelen voor de corporatie. Er zijn in theorie meer mogelijkheden en manieren om het op te lossen. Maar ja, waar kies je als eigenaar voor? Dat hangt van veel factoren af, maar met name van de kosten in verhouding tot de opbrengsten, de financiële situatie, maar ook van de mogelijkheid om het probleem voor meerdere woningen gelijk aan te pakken.
Andermaal is duidelijk geworden dat nog lang niet iedereen in Den Haag en daarbuiten zich bewust is van het feit dat de verzakkingsdreiging inmiddels een groot probleem is in Nederland dat men niet meer voor zich uit mag en kan schuiven. Het gaat om honderdduizenden woningen en vele tientallen miljarden euro’s.
Voor diegenen die in contact willen komen met Momentum Technologies, stuur gerust een e-mail naar Dree Op’t Veld via mailto: optveld@momentum-technologies.nl U kunt natuurlijk ook de website bezoeken: www.momentum-technologies.nl.
De auteurs Aleksandra Podwapinska en Michel Klompmaker zijn werkzaam bij het Risk & Compliance Platform Europe. De eerste houdt zich bezig met de Poolse website van het platform en de laatste is onder andere ook congresvoorzitter van het RiskCongres Lokaal Bestuur.
