Uitponden als risico bij energietransitie

Eind januari stond in De Gelderlander een artikel over het in het regeerakkoord opgenomen voorstel om bewoners van corporatiewoningen kooprecht te geven. Woningcorporaties zijn daar niet enthousiast over, onder andere omdat er vragen zijn over de verwachte effecten op doorstroming en het dalend aantal corporatiewoningen dat dan overblijft voor de doelgroep. In diezelfde week was ik op werkbezoek bij een aantal woningrenovatieprojecten. Voordat een corporatie met woningrenovatie mag beginnen is instemming van 70% van de huurders nodig. Dat lukt in de meeste gevallen na een goede voorbereiding wel. Dat is anders wanneer in het te renoveren complex sprake is van meerdere eigenaren, meestal de woningcorporatie als verhuurder en een aantal particuliere eigenaren die op enig moment een woning van de verhuurder hebben gekocht. Wanneer de particuliere eigenaar niet mee wil doen aan de renovatie, dan rest de woningcorporatie twee alternatieven: niets doen of alleen de eigen woningen aanpakken. Dat is precies het beeld dat ik tegenkwam bij mijn werkbezoek. Mooi gerenoveerde woningen in een rijtje van vier  maar in de desbetreffende wijk was zeker in een kwart van de gevallen sprake van rijtjeswoningen waarbij er tenminste één niet is gerenoveerd. Het verschil is direct zichtbaar: gerenoveerde, goed geïsoleerde woningen met een, ten opzichte van de niet gerenoveerde woningen, hoger dak. Met twee gevolgen: ten eerste daalt de verkoopwaarde van de niet gerenoveerde woning en ten tweede maakt de woningcorporatie extra kosten om de aansluiting tussen wel en niet gerenoveerde woningen in stand te houden. 

In 2012 stelden de Tweede Kamerleden Van Bochove (CDA) en Monasch (Partij van de Arbeid) vragen aan de minister over de gemengde eigendom ( in het jargon: versnipperd bezit) bij woningcomplexen die oorspronkelijk in handen waren van een woningcorporatie.

De minister antwoordde dat wanneer sprake was van hoge hypotheeklasten van eigenaren, de gemeenten oplossingen moesten vinden en dat er pas daarna particuliere woningverbetering wellicht aan de orde is (antwoord op vraag 5). Even verderop bij vraag 8 stelt de minister dat de eigenaar van de woning verantwoordelijk is voor het noodzakelijke onderhoud en daarvoor middelen dient te reserveren. De minister stelt naar aanleiding van de vragen dat er sprake was van een specifieke casus die niet zonder meer landelijk generaliseerbaar is. Als afsluitende opmerking stelt de minister dat de bij de ook toen al lopende discussie over kooprecht van huurders het voorkomen van problemen ten aanzien van onderhoud bij de verkoop van woningen een belangrijk aandachtspunt is.

Dat was 2012, voor de afspraken van het klimaatakkoord van Parijs in 2015. Ondertussen heeft woningonderhoud een heel andere lading gekregen omdat er vanuit oogpunt van milieubeleid, de aardbevingsschade in Groningen en zeker niet te vergeten geopolitieke vraagstukken aanleiding is om alternatieve energie- en warmtebronnen toe te passen in de woningvoorraad. Daarnaast heeft het kabinetsbeleid en de gevolgen van de Vestia affaire er toe geleid dat veel corporatiewoningen op de markt zijn gekomen, deels bij institutionele beleggers en deels bij particuliere beleggers. In dat laatste geval is direct sprake van uitponden van complexen omdat woningen een voor een voor verkoop in aanmerking komen. Institutionele beleggers bieden veelal op termijn ook woningen individueel aan, waardoor ook in die complexen gesnipperd bezit gaat ontstaan. Er kunnen overigens goede redenen zijn om woningen te verkopen, bijvoorbeeld omdat er bij woningcorporaties meer behoefte is aan wat kleinere woningen dan waar de corporatie thans over beschikt.

De gevolgen van de versnippering van eigendom zijn hierboven geschetst. Dat raakt ook de gemeente die moeite zal hebben om aan de lokale doelstellingen voor energietransitie te voldoen. Sommige gemeenten, zoals Zaanstad, hebben modellen ontwikkeld om funderingsherstel en -renovatie mogelijk te maken. Dat betekent wel dat er met publiek geld private renovatie tot stand komt. En dat lijkt op zijn minst in strijd met de uitspraken van de minister in 2012 dat onderhoud voor rekening van de eigenaar moet komen. Zijn er wellicht alternatieven denkbaar die wel grootschalig inzetbaar zijn zodat woningrenovatie en aanpassingen in verband met energietransitie doorgang kunnen vinden zonder inzet van publiek geld?

Bij woningen in appartementencomplexen is de Vereniging van Eigenaren (VvE) verantwoordelijk voor het onderhoud van het casco. Bij koopwoningen komt het soms voor dat via mandeligheden het beheer van buitenruimte op een min of meer vergelijkbare manier als bij een VvE tot de verantwoordelijkheid van de gezamenlijke eigenaren hoort. Wellicht biedt dit type constructies mogelijkheden om bij uitponden van bezit oplossingen te vinden voor het sparen voor onderhoud aan rijtjeswoningen zoals dat nu al bij appartementencomplexen gebeurt. Eén en ander is geen gemakkelijke oplossing: voor de woningen die inmiddels zijn verkocht is het achteraf oprichten van een VvE een complexe aangelegenheid. Bovendien zijn er zeker ook vraagstukken rondom financiering en instemmingsrecht, zoals dat ook al bij bestaande VvE’s een thema is. Gemeenten zouden kunnen verkennen of zij bij de toestemmingsprocedure voor verkoop van corporatiebezit randvoorwaarden over sparen voor onderhoud kunnen opnemen.

Sinds de kamervragen van Van Bochove en Monasch zijn we tien jaar verder. Het thema versnipperd bezit is alleen maar groter geworden en het kabinet haalt de al langer gekoesterde wens van kooprecht van corporatiewoningen onder het stof vandaan. Tijd om na te denken over het verantwoord in stand houden van versnipperd woningbezit.

Johan de Kruijf