Bouwen in instabiele tijden

Vlak voor de herdenking van de Watersnoodramp van 1953 publiceerde de Financial Times een artikel onder de kop: ‘Can the Dutch save the world from the danger of rising sealevels?’, een lofzang op ‘ons’ preventieve en eeuwenoude watermanagement beleid. In het artikel worden ook twijfels geuit of Nederland in de huidige vorm de strijd tegen het water op lange termijn kan winnen. Ongeveer een maand eerder publiceerde de Wageningen Universiteit een rapport over hoe Nederland er ruimtelijk uit kan zien in de context van een stijgende zeespiegel. Ook in dat rapport opmerkingen dat de huidige ruimtelijke inrichting van Nederland niet overal in stand kan blijven. Eveneens eind januari meldt het kabinet trots dat de beoogde doelstelling van 75.000 nieuwbouwwoningen in 2019 is gehaald als tenminste de tot woningen omgekatte kantoren worden meegeteld. Tegelijkertijd is er somberheid over het halen van die doelstellingen in de komende jaren en hangt op sommige plaatsen zelfs een vrij unieke aanwijzing voor een bestemmingsplan boven de markt. Alles is er op gericht om de moderne woningnood zo snel mogelijk aan te pakken. Maar wacht eens even: hoe verhoudt zich dat dan tot lange termijn perspectieven?  

We weten van het CBS dat de bevolking de komende jaren nog flink kan groeien, zij het dat de onzekerheidsmarges groot zijn. Wat wel min of meer vaststaat is dat door de vergrijzing het aandeel ouderen in de bevolking toeneemt. Voor de vraag naar woningen is de ontwikkeling van het aantal huishoudens meer bepalend. Daar zien we tot 2030 een stijging van 30% huishoudens met hoofdbewoner vanaf 70 jaar en tot 2040 een stijging met 60% ten opzichte van 2019. Daarna stabiliseert het aandeel huishoudens zich min of meer. Uit een combinatie van CBS gegevens komt naar voren dat onze woningvoorraad niet past bij de grootte van onze huishoudens. Onderstaande tabellen (CBS-data, bewerking Johan de Kruijf)  laten dat zien:

Meer dan de helft van de beschikbare woningen kan als ‘groot’ en hoofdzakelijk grondgebonden worden gekwalificeerd. Dat terwijl het aantal grote huishoudens niet veel meer dan 30% van het totale aantal huishoudens is met een licht dalende tendens. Ik ga hier bewust niet op regionale verschillen in, juist vanwege de signalen dat de dichtbevolkte gebieden in Nederland ook relatief kwetsbaar zijn voor klimaatverandering.

Wat mij verder opvalt is dat op de commerciële vastgoedmarkt de levensduur van gebouwen hard aan het dalen is, mede vanwege milieueisen, maar ook door ander gebruik. Het zou zo maar kunnen dat dit voor delen van de woningvoorraad ook aan de orde is omdat er grenzen zijn aan de aanpasbaarheid van de woningvoorraad aan de huidige woonwensen. Als dat zo is, moeten we dan blijven bouwen zoals we tot nu toe hebben gedaan? Gewoon van steen en beton, met een nog ingecalculeerde levensduur van 50 jaar of meer?

Los van de hiervoor gesignaleerde knelpunten en discrepanties betekent nog meer bouwen in met name uitleggebieden in West Nederland dat er op relatief slechte ondergrond gebouwd moet worden: de beste plekken zijn al in gebruik en kijk eens naar de inklinking van de bodem in woonwijken in de laagveengebieden. Om te kunnen bouwen is dan steeds meer aandacht voor kostenverhogend heiwerk nodig. Ten tweede is er een probleem met het vinden van personeel: traditioneel bouwen is arbeidsintensief, ondanks pogingen om de bouw meer industrieel aan te pakken. De kostenontwikkeling over de laatste jaren is ook een factor in de (on)betaalbaarheid van woningen. Ten derde is de milieubelasting van traditionele bouwprojecten relatief hoog en draagt traditionele bouw maar beperkt bij aan doelstellingen van een circulaire economie.

De bestaande wonigvoorraad is een gegeven, daar valt niet veel op bij te sturen. Maar wat we wel kunnen doen is kritischer zijn op wat we nu bouwen: duurzamer en circulair, flexibeler en kleiner. De modellen van de Wageningen Universiteit voegen nog een extra dimensie toe: bouwen in de Randstad op de huidige manier leidt op termijn mogelijk tot kapitaalvernietiging, ook voor individuele kopers van woningen. Wordt het geen tijd om echt om te denken?

Johan de Kruijf